网签和预告登记都要有！司法建议助力防范购房风险

来源：最高人民法院、人民法院报

2023年4月3日，浙江省台州市不动产登记服务中心，工作人员正在详细地告知买卖双方预告登记的重要性，“保障购房者合法权益，防范房产交易风险，网签和预告登记一个都不能少！”

▲浙江各地的房屋等不动产交易中，被反复提及的预告登记究竟是什么？为何备受不动产登记机构的重视？

某段时间里，庭里的法官们忽然发现，茶余饭后，大家经常讨论的内容似乎开始指向同一类案子，可讨论来讨论去，还是面露难色。

在金华、嘉兴、台州等地，房产公司因资金链断裂，楼盘烂尾，材料供应商、工程承包方、银行等债权人拿不到应得的货款、工程款等，纷纷到法院起诉，要求法院对房产公司名下的房屋查封并执行。

可另一边，听到消息的购房者坐不住了，“我花这么多钱买的房子，甚至人都住进去了，怎么房子还被执行了？！”大家纷纷到法院提出执行异议，案子一下就多了起来。

“根据民法典，房产公司因合法建造行为取得所有权，进入市场交易的一手房先要由房产公司办理产权登记，再办理过户登记，所有权才转移给买受人。”浙江高院审监一庭副庭长刘国华介绍，“可咱们买过房的人都知道，因为现实中普遍采用预售制度，买一手房做不到‘给钱’和‘办证’同时同步的银货两讫，从合同签订、房款交付到产权证办理，耗时不短，甚至动辄需要几年时间。在此期间，若是房地产公司资金链断裂或者其他原因负债，进入执行程序，那大家倾尽一生甚至几代人的积蓄购买的房产可能面临落空的风险。”

▲明明早去做个预告登记就能规避风险，何苦要等到房子被执行了，再去提执行异议？

“简单来说，正常履行中的房产交易办理了预告登记，后面房地产公司资金链出问题，法院一般也会支持购房户的异议，不会执行这套房子。”刘国华告诉记者，“可为什么老百姓放着‘阳光大道’不走呢？”

“明明早去做个预告登记就能规避风险，何苦要等到房子被执行了，再去提执行异议？”法官们意识到，要跳出案子来解决问题，调研小组随即成立。

与购房者进行深入交流后，调研小组才明白，社会大众对预告登记制度甚至不动产登记才发生物权变动的规定缺乏足够的了解，没有认识到预告登记在预防交易风险方面的强大作用,“政府都备案了，怎么房子还不是我的呢？”“网签和预告登记有什么区别？反正不都是政府管的嘛。”老百姓的误区就在这里。

切记：网签≠预告登记

【备注】文中内容有删减，全文内容请点击网址查看：浙江法院网 法院动态 网签和预告登记都要有！司法建议助力防范购房风险 (zjsfgkw.cn)。

中华人民共和国最高人民法院公告

法释〔2023〕1号

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。（特别提示：房屋交付请求权≠物权）

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持